[투자 책 요약]투자의 재발견_투자는 거위농장을 운영하는 게임이다!

제 1장 투자란 무엇인가

28p

모든 투자자는 많은 현금흐름을 얻기 위해 투자한다. 많은 현금흐름은 경제적 자유를 가져다주지만, 항상 시간의 자유까지 주는 것은 아니다. 시간의 자유를 추가로 얻기 위해서는 현금흐름을 만드는 데 소비하는 시간을 줄여야 하고, 이를 위해서는 다른 사람의 시간, 또는 시간 소모가 적은 자산으로 시간을 레버리지 해야 한다.

 

56p

위기는 지나고 나서야 위기였다는 것을 알 수 있을 뿐이다. 투자를 할 때는 모든 것이 안정적이고 내 예상대로 될 것이라는 전제 아래서가 아니라, 언제든지 위기가 발생하고 나의 예상과 다르게 흘러갈 수 있다는 점을 염두해 두어야 한다.

 

제 2장 자산을 늘리는 원칙

76p

자산에 따라 결정되는 자산수익률 ROA과 레버리지 효과를 포함한 투자수익률 ROI의 차이를 이해하는 것은 매우 중요하다. 자산수익률은 투자자산을 선별하는 기준이 되고, 여기에 레버리지 비율과 이자율을 조합하면 투자수익률이 된다. 즉, 자산수익률은 자산이 결정되면 정해지는 값이지만, 투자수익률은 사람마다 달라진다.

 

85p

워런 버핏은 1996년 주주서한에서 다음과 같이 말했다.

"내재가치는 절대적으로 중요한 개념으로, 투자와 기업의 상대적 매력도를 평가하는 유일하게 합리적인 방법이다. 내재가치는 간단하게 정의할 수 있다. 기업이 잔여수명 동안 창출하는 현금을 할인한 가치다."

 

87p

현금흐름할인법(DCF)을 활욜해서 자산을 평가하는 2가지 방법(엑셀 함수로 구할 수 있음)

① 순현재가치법 Net Present Value, NPV

② 내부수익률법 Internal Rate of Return, IRR

 

제 3장 현금흐름과 레버리지 다시보기

123p

투자는 외롭다. 외로울 수밖에 없다. 투자에는 세 부류의 적이 있기 때문이다. 자신이 투자자인 것을 모르는 사람들, 자신이 투자를 하고 있다고 착각하는 사람들(시장을 예측할 수 있다고 생각하는 사람들, 시장보다 똑똑하다고 착각하는 사람들), 그리고 투자를 하고 있는 나 자신(의심마귀, 인내하고 기다리지 못하는 내 안의 투자자)이다. 

 

제 4장 투자자의 자세

141p

자연상수e = 투자에서 2배(100%) 자산 증가를 목표로 1사이클을 무수히 나누어 연속투자했을 때 얻을 수 있는 최대 자산 증가량이며, 목표나 투자기간에 따라 최대 자산 증가량은 자연상수e에 기간과 목표 수익률의 곱이 지수인 형태로 표현된다.

 

자산의 증가는 자연의 연속성장을 따른다. 사람들의 기대와는 달리 일직선이 아니다. 시작은 매우 더디게 진행되며 지루하고 힘이 든다. 그렇기 때문에 많은 사람들이 중도에 포기하고 옆길로 새버린다. 하지만 꾸준히 견디고 반복한다면 그 열매는 어머마하게 커진다. 포기하지 말자! 자연의 원리가 그렇다.

 

제 5장 화폐형 투자

162p

금 투자는 <중략> 위기에 대비하기 위한 리스크 헤지 차원에서 약 3개월 정도의 생활비만큼을 실물 금으로 보유하길 추천한다. 

한국조폐공사, 은행, 증권사, 금거래소, 금은방 등에서 금괴(골드바)나 금가공품을 살 수 있다.

우리나라에서 금괴를 사기 위해서는 10%의 부가가치세를 내야 하고, 금시장의 수수료 약 0.5%에 골드바 제작비용 약 5%, 그리고 관세를 내야 하기 때문이다. 즉, 15~18% 정도는 세금과 비용이 발생한다. 또 1kg이 아닌 100g 또는 10돈, 1돈, 1g으로 구매단위가 낮아질수록 세공비나 수수료 비중이 증가하여 실제 금가격보다 더 높은 비율의 비용을 지불해야 한다. 또한, 은행, 증권사, 금거래소, 금은방에서 파는 무게당 금의 가격이 다르다. 이는 도매와 소매에 따라 유통마진이나 수수료의 차이가 있기 때문이다.

또한 보관도 쉽지 않다. 금을 안전하게 보관하기 위해 개인금고를 마련하거나 은행의 보관함을 대여해야 하는 등 번거로움과 추가비용도 발생할 수 있다. 하지만 금 투자를 하는 근본적인 이유를 생각한다면 긍극적으로는 실물 금을 보유하는 것이 좋다.

 

163p

실물 금 보유의 또 다른 좋은 점은 보율와 처분 시 세금이 없다는 점이다. 보유세, 시세차익에 대한 양도소득세, 소득세뿐만 아니라 증여나 상속 시에도 세금이 없다. 물론 증여된 금의 양이 많으면 자녀가 금을 팔아 자산을 구입하는 경우 증여세에 대한 세무조사를 받을 수 있다.

 

제 6장 부동산형 투자

170p

근본적으로 부동산은 누구에게나 필요한 필수재이고, 통화량의 증가에 따라 앞으로도 가격이 장기적으로 우상향할 것이다. 통화량이 증가하면서 실물자산의 가격이 그와 비슷한 수준으로 상승하기 때문이다.

 

217p

주택시장 급락에 베팅하여 전세가가 지속적으로 오름에도 불구하고 집을 사지 않고 계속 전세 거주를 고집하거나, 심지어 집값 하락에 베팅하여 아파트를 팔고 전세로 옮기는 사람도 본 적이 있다. 전세가에는 이런 사람들의 투자심리도 반영된다. 아파트 매매가가 하락하고 있을 때 전세가에 버블이 생기는 이유도 여기에 있다. 이런 시기에는 아파트 가격의 하락을 예상해 매수를 늦추고, 높은 전세가율에도 전세를 구하려는 수요가 증가하는 것이다. 반대로 매매가가 상승하는 시기에는 매매 수요는 증가하고 전세 수요는 감소하기도 한다.

 

219p

매매가에 버블이 생기는 이유는 무엇일까? 매매가는 실사용가치와 투자가치를 반영하는데, 실사용가치는 입지와 상품가치를 반영한다. 이 중 투자가치에 대한 대중의 판단이 버블을 만들며, 이는 수요와 공급, 호재와 심리, 수급불균형 등에 의해 좌우된다. 호재와 심리는 투자수요에 영향을 주는 요소이다. 결국 수요와 공급의 불균형이 투자가치에 대한 대중의 판단을 좌지우지한다고 볼 수 있다.

 

제 7장 회사형 투자

245p

시간 자산의 가격을 높이는 활동이 투자라고 할 수 있다. 자영업자/전문직/프리랜서는 시간 자산의 가격을 극대화하기 위해 노력하는 투자자들이다. 이들이 다른 사람의 시간이나 재화의 시간을 레버리지 하는 방법을 익힌다면 전혀 다른 영역의 투자자가 될 것이다.

 

247p

기업이 거래소에 상장되면 더 많은 사람들이 주식을 거래하게 되고, 경영에 영향을 줄 정도의 자본을 가진 투자가는 영업 현금흐름이나 수익을 보고 기업가치를 평가하여 투자하고, 자본이 부족한 투자가는 기업의 배당이나 주식의 시세차익을 보고 투자하게 된다.

 

250p

시간의 자유를 얻기 위해서는 자신이 증가함에 따라 부동산 투자와 주식/채권 투자의 비중을 조절해야 한다. 전세 레버리지 투자는 전세가 상승이 예상되는 저평가지역을 잘 골라서 들어가면 높은 수익을 기대할 수 있지만, 현실적으로 한없이 늘릴 수는 없다. 기업형으로 직원을 고용해 운영하는 방법을 고려해보거나, 아니면 시간이 점점 적게 드는 투자로 바꿔가야 한다. 즉 전세 레버리지 투자를 통해 어느 정도 원하는 수준의 경제적 자유에 가까워지면, 직원 고용이나 투자법의 교체 등으로 (수익률이 낮아지더라도) 시간 대비 수익률을 높이는 방향으로 나아가야 한다. 그 대표적인 방법이 바로 배당주 투자다.